一番心配なのは空室リスク。対策方法は？

区分所有で訪れる一番のリスク「空室リスク」はどう対処したら良いのか。軽減できる家賃保証（サブリース）を紹介します。

不動産投資の一番の問題は「空室リスク」

不動産投資における代表的なリスクに「空室リスク」があります。

どんな物件を購入してもそのエリアの住宅需要などの条件により、空室になってしまう可能性はあります。

空室対策は不動産投資における重要な項目であり、まず空室対策を考えてから物件を購入する必要があります。

空室を軽減するためには、いくつかのポイントがあります。まず「都心立地」であること。これはどんなに良い物件でもエリアに住宅需要がなければ空室リスクが高いからです。入居希望者が多い都心部を選ぶ方が、投資初心者のセオリーでしょう。特に東京圏は2020年に世界的なスポーツイベントが開催予定のため再開発が進んでおり、空室リスクが大きく下がっています。

次に「新築ワンルームマンション」であること。中古マンションは初期費用が少なくて手を出しやすいのですが、思わぬ修繕費などや設備の劣化で都度対応に追われるなど、初心者には大変です。ファミリータイプのマンションの方が家賃収入は多いように思いますが、日本では単身世帯数が増加しており、今後も単身世帯者が増えると予想されています。つまり家族を狙ったファミリータイプよりも、単身者を狙ったワンルームタイプの方が空室リスクが少なく、堅実な投資をしやすいと考えられています。

また「区分所有」であることもポイント。マンションをまるまる購入する一棟買いはリスクを分散することができず、空室リスクを高めてしまうことになります。区分所有なら複数のマンションを所有でき、空室リスクを総合的に軽減することが可能です。

空室になりやすい部屋とは

空室になりやすい部屋に関しては、いくつかの共通した傾向、パターンが見られることが知られています。

その1つ目の傾向として挙げられるのが、部屋の階数です。一般的に一階の部屋はより上の階の部屋に比べると空室になりやすいという傾向があります。

一階に空き部屋が発生しやすくなる要因としては、第一に防犯上の問題が挙げられます。

例えば空き巣など一つ取っても侵入をしやすいのはやはり一階です。また入居者が女性の場合には干してあった洗濯物などを盗まれるというリスクを警戒することもあるようです。

そして第二の要因として挙げられるのが足音や物音などの問題です。一階はどうしても建物の構造上上の階の住人の足音や物音が響きやすく、これも借り手にとっては好まれない要因となります。

こうした一階の空室を減らすための方法としては、そもそも建設時に一階をテナントや駐車場などにすることで部屋数を減らすということが挙げられます。しかし中古物件を購入する場合やその他さまざまな要因により、この方法を採ることが難しい場合も少なくないのが実情です。

2つ目の傾向として挙げられるのが長期間入居していた人が退去した後の部屋は空室になりやすいということです。一般的に入居者が退去をしてから次の入居者に部屋を貸すまでにはその部屋の修繕などを行うことが一般的です。ところが長期間入居をしていた人がいる場合、必然的にその修繕には費用や時間がかかってしまう傾向があります。

そのため「貸し時」を逃してしまい、それが空室になってしまうことがあるのです。特に改装費用を出し渋るオーナーの場合、入室希望者がいても内見をした際老朽化した内装に幻滅をしてしまい、結果として入居者を逃すということが少なくありません。

また長期間入居をしていた人が退去した物件の場合、次に貸し出しを行う際の家賃設定などに失敗してしまうケースも少なくないようです。これは時代の趨勢もあり、全般的に家賃の全般が下がっているにもかかわらず前の入居者が入居をした当時のままで家賃設定をしてしまうために起こるものであり、こうした空室を防ぐためにはやはり家賃設定を下げるということが必要となります。

さらに3つ目の傾向として挙げられるのが「近隣トラブル」の問題です。当たり前の話ではありますが、近隣トラブルの多い物件は入居や退去のペースが早くなり、結果として空室が多くなってしまうことが少なくありません。

特にトラブルが長引けば長引くほどその物件に関しては悪い噂などが立つようになり、それが借り手から避けられる要因となってしまいます。こういったトラブルを避けるためには日頃から保有している物件の入居者から話を聞くなどし、トラブルの芽を事前に摘み取る努力が必要となります。

その他の傾向として見逃せないのはその物件の周辺環境などの問題です。例えば最寄り駅からのアクセスに時間がかかってしまう物件はどうしても空室が出やすくなってしまいます。またその周辺エリアが今後どう考えても発展していく見込みがないにもかかわらず、家賃設定などを見直さない場合にはやはり空室が出やすくなるでしょう。

こうした周辺環境の問題に対処するためには、やはり家賃相場を見直すということ、また何らかの方法によってその物件に「付加価値」を与えるということが必要となります。このように空室になりやすい部屋にはいくつかの共通するパターンが見られ、また同時にその対処法も無いわけではないのですが、これらの対処法には限界があるのも確かです。

しかしここまで紹介してきた方法に比べるとより根本的で、なおかつ効果的な対処法として挙げられるのが「サブリース」という方法です。

家賃保証（サブリース）でリスクを軽減

所有している物件の空室リスクを回避するための方法の一つに、家賃保証（サブリース）があります。サブリースとは賃貸住宅のオーナーから不動産業者が物件を借り上げて物件を管理することです。不動産業者は管理業務から入居者対応まで代行をします。サブリースは会社によって契約形態が違うので、どこまで業務を代行してくれるのかが変わります。契約をする前には業務代行の範囲などをしっかり決めておくことが大切です。

家賃収入は手数料を引いた分をサブリース会社が振り込みます。そのため一定の家賃収入を見込むことができます。面倒な手間が省けるので、サブリースは空室リスクを回避するだけでなく効率良く投資をできるというメリットもあります。

ですが、サブリースは会社によって内容が異なっていたり、定期的に見直しが必要だったりもします。また契約時に取り決めた家賃をずっと保証することはできず、契約更新とともに家賃が値下がりしやすくなります。建物は新築の状態を保てず、老朽化や土地相場によって価値が下がるからです。家賃の値下がりを考慮しながら、サブリースのシミュレーションをしてみましょう。