地震、その他災害リスクは？対策は？

不動産投資で気になる地震のリスク。地震が多い日本で不動産投資は大丈夫なのかを調べました。

不動産投資における地震のリスク

不動産投資には空室リスクや家賃滞納リスクなどさまざまなリスクがありますが、ほとんどのリスクは適切な事前のリスクヘッジによって回避しやすくなります。

ですが、地震や台風といった自然災害は突然襲ってくるため、完全に回避することは難しいものです。

ただし地震に関しては物件購入時に立地や建物についてよく調べておくことで、リスクを抑えることは可能です。不動産投資における地震リスクを回避するにはどのような対策をすれば良いのかを調べました。

「新耐震基準」なら大地震でも倒壊しにくい

物件の耐震性を保証する「新耐震基準」は、1981年に改正された建築基準法で見直された耐震基準です。それ以前の基準は「旧耐震基準」となるため、地震に強い物件を選ぶなら「新耐震基準」が適用された物件かどうかを確認しておきましょう。

新耐震基準は1978年に発生した宮城県沖地震を教訓にして震度6強の大地震でも倒壊しないことを前提に作られています。実際に東日本大震災では、新耐性基準で作られたマンションのうち倒壊は0棟だったそうです。物件を購入するなら建築年だけでなく耐震基準についても確認しましょう。

旧耐震基準の可能性がある投資物件のリスク

耐震診断の結果、旧耐震基準の建物であることが発覚した場合、耐震対策が不可欠となりますが、ここで大きなネックとなるのが費用面の問題です。耐震診断や耐震対策には大きな費用負担が避けられず、耐震診断だけでも100万円以上を要するケースが少なくありません。さらに共同住宅の場合、こうした対応が収益にプラスとはならず、出費ばかりがかさんでしまうデメリットが避けられません。

耐震診断が必要な物件は回避を

候補にあげた投資物件が耐震診断が必要な場合、その時点で敬遠するのが賢明です。なにより耐震診断を行わずに入居者を募り、その後地震で人命が奪われてしまっては取り返しがつきません。

法的に責任を追及されずとも、オーナーとして平常心ではいられない状態は避けられません。お買い得感が魅力の旧耐震基準の投資物件は、現在も多数売りに出されていますが、その後のリスクや費用負担が発生する可能性などを十分考慮のうえ、慎重な判断をくだされることをおすすめします。

旧耐震基準の建物を購入してしまった場合

所有する収益物件が旧耐震基準であることが、後になって発覚した場合には、耐震補強工事を行うことが望ましく、診断結果に基づく耐震補強計画の検討が必要となります。ここで問題となるのが工事期間中の居住者への対応です。

共同住宅で耐震補強工事を実施する場合、居住者が住みながら行うスタイルが一般的です。室外の工事だけで必要な強度を確保すれば、入居率の一時的な低下やオーナー側の金銭的なデメリットを抑えられます。

補強用の鉄骨ブレースは、居住状態のままでの外付けが可能ですが、窓面積を塞ぎ眺望に影響する、外観が不自然になるなど、建物の資産価値への影響が懸念されます。そこでおすすめしたい耐震補強工事として、アウトフレーム工法があげられます。

外観面の美観を向上させつつ、採光や眺望に悪影響が及ばない、プレキャストコンクリートを外壁側に装着する工法で、デザイン面の向上効果も期待できます。ただし重機を設置するスペースの確保が必要であり、周囲の敷地に余裕が求められ、隣接する建物との距離がネックとなります。

投資物件が震災にあったらどうしたらいいのか

震災により保有する投資物件が、倒壊などの甚大な被害に遭った場合、家主は入居者に対し、どこまで責任を持たねばならないのかを、正しく理解しておく必要があります。

自己所有物件の修理に関して

まずは震災で当該建物が滅失すなわち全壊してしまった場合、不可抗力による契約終了であり、契約期間途中であったとしても、家主に損害賠償義務は生じません。ただし滅失にまで至らなかった場合には、賃貸借契約は終了せず、家主は建物の修繕を行う義務を負います。ここでポイントとなるのが、修繕が必要かつ修繕が可能である場合、この双方を満たしているかどうかの判断です。

たとえば震災が原因で雨漏りが生じた場合、これは修繕が必要な場合に該当します。次に修繕の可否の判断基準として、物理的、技術的な可否プラス、修繕が経済的にみて相当であるか否かが考慮されます。結果修繕に不相当な多額の費用負担が必要となれば、修復不可能との判断から、家主の修繕義務は否定されます。

修繕中の保証に関して

修繕完了までの期間、入居者は一時的に退去せざるを得ず、この期間に相当する家賃の請求はできません。ただし自然災害による一時的退去であり、たとえば仮住まいのホテルの代金などを請求されたとしても、そこまでの支払い義務は家主にはありません。

また室内の入居者の家財道具に生じた損害や、建物が通常備えるべき耐震基準を満たしていた場合の入居者の死亡事故に関し、家主が損害賠償の責任を負うこともありません。

ただしこうした法的な解釈を、入居者にストレートに伝えてしまっては、無用な感情面のトラブルを招いてしまいます。入居者は不動産投資という事業における「お客様」であることを忘れず、人としての心を忘れない対応が望まれます。

地震保険に加入しても万能ではない

地震のための対策というと思い浮かぶのが「地震保険」です。地震保険は1964年の新潟地震を機に設立された保険で、地震や噴火、地震由来の津波による火災や流失などを幅広く損害補償します。火災保険と必ずセットで加入する必要がありますが、もし入っていない場合は途中から地震保険に加入することもできます。

また地震保険は地震による損害をすべて補償するものとは限りません。保険金額は火災保険金額の30～50％の範囲となっています。

建物で5,000万円、家財で1,000万円が上限金額と決められているので、それ以上の損害があっても補償されません。補償対象は居住用の建物や家財であり、工場やオフィス、有価証券、車は対象外となっているので気を付けましょう。

一概に万能とは言えない地震保険ですが、それでもリスク管理の一つになるので入っておくのに越したことはありません。

地震のリスクを考えても不動産投資は価値あり

地震の多い日本において不動産投資は地震リスクがつきものです。新耐性基準以降の建物を選ぶ、地震保険に入るなどのリスク軽減がありますが、他にも考えられることがあります。例えば地震マップなどで地震が多い地域を確認しておく、海岸沿いは避ける、木造アパートよりもRCマンションを選ぶなど。

また、都市部に絞って物件を購入するのも良いでしょう。東京は国際都市として再開発が進んでいる国家戦略特区です。たとえ地震がおきたとしても、このような地域がそのままになることは考えづらく、さらなる再開発の対象として相応の金額での買収も考えられます。

日本に住んでいる以上どこにいても地震リスクはつきまとうものです。地震リスクを差し引いても不動産投資は価値があるので、優良物件があれば始めてみるのが良いでしょう。