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一番心配なのは空室リスク。対策方法は?

区分所有で訪れる一番のリスク「空室リスク」はどう対処したら良いのか。軽減できる家賃保証(サブリース)を紹介します。

空室リスクの画像

不動産投資の一番の問題は「空室リスク」

不動産投資における代表的なリスクに「空室リスク」があります。どんな物件を購入してもそのエリアの住宅需要などの条件により、空室になってしまう可能性はあります。空室対策は不動産投資における重要な項目であり、まず空室対策を考えてから物件を購入する必要があります。

空室を軽減するためには、いくつかのポイントがあります。まず「都心立地」であること。これはどんなに良い物件でもエリアに住宅需要がなければ空室リスクが高いからです。入居希望者が多い都心部を選ぶ方が、投資初心者のセオリーでしょう。特に東京圏は2020年に東京五輪があることから再開発が進んでおり、空室リスクが大きく下がっています。

次に「新築ワンルームマンション」であること。中古マンションは初期費用が少なくて手を出しやすいのですが、思わぬ修繕費などや設備の劣化で都度対応に追われるなど、初心者には大変です。ファミリータイプのマンションの方が家賃収入は多いように思いますが、日本では単身世帯数が増加しており、今後も単身世帯者が増えると予想されています。つまり家族を狙ったファミリータイプよりも、単身者を狙ったワンルームタイプの方が空室リスクが少なく、堅実な投資をすることが可能です。

また「区分所有」であることもポイント。マンションをまるまる購入する一棟買いはリスクを分散することができず、空室リスクを高めてしまうことになります。区分所有なら複数のマンションを所有でき、空室リスクを総合的に軽減することが可能です。

家賃保証(サブリース)でリスクを軽減

所有している物件の空室リスクを回避するための方法の一つに、家賃保証(サブリース)があります。サブリースとは賃貸住宅のオーナーから不動産業者が物件を借り上げて物件を管理することです。不動産業者は管理業務から入居者対応まで代行をします。サブリースは会社によって契約形態が違うので、どこまで業務を代行してくれるのかが変わります。契約をする前には業務代行の範囲などをしっかり決めておくことが大切です。

家賃収入は手数料を引いた分をサブリース会社が振り込みます。そのため安定した家賃収入を見込むことができます。面倒な手間が省けるので、サブリースは空室リスクを回避するだけでなく効率良く投資をできるというメリットもあります。

ですが、サブリースは会社によって内容が異なっていたり、定期的に見直しが必要だったりもします。また契約時に取り決めた家賃をずっと保証することはできず、契約更新とともに家賃が値下がりしやすくなります。建物は新築の状態を保てず、老朽化や土地相場によって価値が下がるからです。家賃の値下がりを考慮しながら、サブリースのシミュレーションをしてみましょう。

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